先算每月养房的支出和成交时要拿出的现金，再向几家贷款方索取可比较的书面条件。签购房合同时，把验屋、贷款、估价、产权核查和退出期限写清；交割前核对最终账单、文件和收款指令，成交后确认产权记录、首期房贷和税单。全现金买方也要完成合同、房况、产权和资金核验。

先核购买人、用途和贷款条件

写下谁买、谁借款、谁登记为所有人，以及房子是否由买方实际居住。共同借款、共同所有、婚姻和继承安排会影响文件；报价前把拟登记的姓名与持有方式交给当地地产律师核。贷款方还会审收入、债务、信用和资金来源。先查自己的 信用报告及错误记录，把可能需要解释的欠款、身份盗用或收入变动列出来。

非美国公民向贷款方说明实际身份，问清所用贷款项目和证明文件。采用 Fannie Mae 标准的贷款可接受符合条件的合法永久居民和合法非永久居民，由贷款方判断身份材料。FHA（联邦住房管理局）承保的贷款，现行手册列出符合条件的永久居民，以及密克罗尼西亚联邦、马绍尔群岛、帕劳国民的路径。FHA 已删除一般非永久居民路径，变更适用于 2025 年 5 月 25 日起分配案件号的贷款；被一个项目拒绝时，可问其他贷款方是否有适用产品。Fannie Mae 指南、HUD 现行手册，印刷页153—154、2025-09 变更，第1—2页

社会安全号码（SSN）卡不足以证明移民或工作身份。计划搬入美国居住时，先按 身份与工作授权文件 确认获准停留和工作条件；申请贷款另问贷款方所需证明。只有个人纳税人识别号（ITIN）或境外收入的申请人，需要先找到实际受理该条件的贷款方；号码说明见 SSN／ITIN 的用途。

得州另有外国个人和实体取得房产的限制。SB17 自 2025 年 9 月 1 日生效，涉及指定国家、个人永久住所所在地及持有或控制关系；美国公民和合法永久居民被排除在该子章之外。§5.253(4)(A) 对购买时合法在美并居住、拟用作本人自住主要住宅（residence homestead）的房产设例外，但其他个人和实体条款仍须核。若你不是美国公民或合法永久居民，或者拟通过公司持有， 在签报价和付订金前 把国籍、永久住所、在美身份和持有安排交给得州地产律师，核购买资格、当时执行状态及产权登记方式。SB17 法文，§5.251—5.254

把每月支出和成交现金分开算

每月预算放入房贷本金与利息、物业税、住房保险、可能的贷款保险、业主协会（HOA）费用、维修储备、水电和通勤。物业税和保险可能通过房贷的 escrow account（税险托管账户）代缴，扣款里包含的项目不要再加一次；HOA、维修和部分税费仍可能另付。问保险公司该地址能否承保、保额和免赔额，再把报价放入预算。CFPB 预算步骤

教学虚构：每月本息 $1,800、物业税 $400、保险 $200、HOA $150、维修储备 $250，合计先预留 $2,800，另计水电与通勤。如果工作时数减少或保险、税费上涨后支付困难，就降低购房价格或继续租住；不要把全部可用现金都放进首付。

成交现金包括首付、贷款与交割费用、预付保险和税费、托管账户初始资金，再扣已付订金和约定的卖方抵扣。用 Loan Estimate（贷款估算表）的 Estimated Cash to Close 栏核成交要付多少，并另留搬家、紧急维修和日常生活的钱。表上的 closing costs 仅列成交费用，Cash to Close 还包含首付等调整。CFPB 贷款估算读法

看房同时按实际地址确认通勤、停车、公共服务、房屋用途及改建许可；有孩子的家庭另查 学区和入学边界。有 HOA 或 condo（产权公寓）管理时，索取章程、预算、保险范围、维修储备和已批准的额外收费，问清屋顶、外墙和室内各由谁修。加州地产主管 DRE 提醒买方把未解决的违规、诉讼和未来特别收费一起查清。加州 HOA 买方说明

准备材料，比较几家贷款方

先向贷款方取得材料清单和安全递交渠道，再准备身份证明、工资或其他收入、报税材料、银行记录和首付来源。自雇、季节收入、赠与或境外资金另问怎样证明。预审信 preapproval letter 依据当时的收入、信用和假设，贷款方还要审房产及后续材料；拿到信后核有效期和未完成条件，再决定可报价范围。材料准备、预审的用途

多数购房房贷使用 Loan Estimate 和 Closing Disclosure（交割披露）。贷款方收到姓名、收入、供查信用的 SSN、房址、估计房价和所求贷款额六项资料后，通常应在 3 个工作日内发出或寄出 Loan Estimate 。若贷款方在这 3 个工作日内已决定不按原申请条件批准，或你在这段时间撤回申请，可能无需发该估算；先核是缺件、拒贷还是撤回。拒贷或撤回的例外 取得估算无需先交已签购房合同或收入证明。逆向抵押、住房净值信用额度（HELOC）、非地产担保的活动房贷款，以及某些购房援助次级贷款使用其他披露文件，申请时问清表件名称。六项资料和例外

让几家贷款方在相近日期按相同贷款类型、期限、首付和锁息条件报价。收到 Loan Estimate 后仍须经过审批。读表时重点对下面几项；贷款经办人的姓名和全国房贷执照与登记系统（NMLS）号码也在表中，可按号码查其在本州的执业授权与处分记录。索取多份估算、估算各栏及 NMLS

在你收到 Loan Estimate 并表示继续办理前，贷款方一般不能先收申请、估价等费用，合理且实际的信用报告费是例外。有人要求先交大笔费用才能给估算时，保存要求并让其解释收费依据。Regulation Z §1026.19(e)(2)

先核经纪代表谁，再签报价

问带看或报价的经纪：代表买方、卖方，还是在双方同意下同时代表双方？核其公司和执照，用主管记录之外的可靠联系方式确认本人，避免冒用真实执照信息的人。服务协议逐项读期限、独家范围、终止方式、报酬及谁支付；把卖方是否承担买方经纪费写清。代理披露、雇用经纪的服务协议和买卖合同可能是不同文件，都要拿到副本。DRE 冒名警示与查照

报价交给熟悉当地住宅交易的经纪或地产律师准备。逐项写价格、订金金额与收款人、贷款条件、验屋与估价条件、产权异议、维修或抵扣、包含的家电物品、成交日和交房日。把每个条件的截止时间、送达对象、送达方法和退出后的订金处理列成自己的时间表，记好书面确认；卖方反报价也要重新读。得州 TREC 当前一至四户二手住宅（resale）合同为20-19，2026年7月1日生效，另有 condo、新建等不同表件；选用时核版本和适用房产。TREC 当前合同入口

退出权要在报价时谈好。贷款未批、验屋发现问题或估价偏低，能否退出、是否拿回订金，取决于所签合同及适用法律；条件期限届满前把通知送到约定的人。购买住宅的贷款没有一般再融资常见的三日撤销权，不能等成交后才按“冷静期”退房。CFPB 购买贷款的撤销边界

在合同期限内读披露、验屋和估价

尽快安排独立验屋 home inspection，问检查范围、遗漏项目和专项检查需要；能到场就参加，拿书面报告。向当地规划或建筑主管核改建许可、使用限制，再按合同要求修理、抵扣、进一步检查或退出。银行的 appraisal 估价主要核抵押物价值；它不能替代买方自己的房况检查。验屋安排、估价的用途

索取卖方房况披露和已知问题的文件，阅读后追问漏水、结构、系统维修和未完成工程。加州向经纪索取 Transfer Disclosure Statement（TDS，房产转让披露）及本次房产所需的其他披露，核已知危险、缺陷、特别税费和经纪目视检查发现的问题。DRE 买房步骤第9项

纽约州适用的房况披露须在买方签有约束力的合同前交；法律的一至四户定义排除 condo 和合作公寓 co-op，披露也不能代替检查。得州从 TREC 当前 Seller’s Disclosure Notice 入口核表件。NY RPP§462、TREC 披露入口

华盛顿州适用且未豁免、未放弃的住宅披露，通常应在双方接受合同后 5 个工作日内交给买方 ，双方可另定期限。买方通常自收到披露起 3 个工作日内 决定接受或书面撤回；未及时送达撤回通知会视为接受。存在家庭转让等法定豁免；若环境部分某题回答yes，该部分的披露不能放弃。收到时马上记起算日并核自己的期限。RCW64.06.030、豁免和放弃边界

多数1978年前建成、适用联邦铅漆规则的住宅，卖方应在买方受合同约束前交已知铅漆信息、相关报告和说明册，并有合同警示。买方通常有 10日 做铅漆检查或风险评估的机会，双方可书面改期，买方也可放弃；这项期限用于铅漆，普通验屋仍按合同排期。EPA 适用范围、文件和例外

拿到估价副本后核房址、面积、比较房源和明显错误。估价低于成交价时，问贷款方可贷额和需补现金，再与卖方谈降价、调整条件或按合同退出；不要先假定卖方必须降价。验屋、估价或融资拖延时，在原期限前书面谈延期。CFPB 低估价处理

核产权、保险和成交服务人

用 Loan Estimate 第2页的可自选服务清单比价，问报价包含产权检索、保险、托管和登记哪些费用。成交可能由产权公司、escrow agent 或律师办理，先确认谁负责每一步及其可靠联系方式。这里的成交资金托管用于按交易条件收付；房贷 escrow account 则用于以后代缴税和保险，分别向服务人核余额和用途。选择交割服务、DRE 成交托管说明第10项

在签最后文件前读产权检索结果或产权保险承诺书（title commitment）：卖方姓名与权限、房产法律描述、贷款和其他留置权、地役权、契约限制，以及哪些问题须先清除、哪些列为保险例外。对边界、通行权、未解除留置权或共同所有有疑问时，把具体页交给地产律师。贷款方的 lender’s title insurance 保护贷款方利益；买方另问业主产权保险（owner’s title insurance）的保障、例外与价格。得州基本产权保费由州规定，对同样房产价值和保单类型，各公司基本保费相同；谁支付可谈，其他成交费用可能不同。TDI 产权保险及 commitment 说明

取得住房保险的书面报价和生效安排，确认保险能在成交所需日期开始。问洪水及其他当地灾害是否需独立保障、房屋状况是否影响承保；普通住房保险通常不保洪水。condo 买方另核管理组织保单与自己保单的分工、免赔额和室内保障。保险买不到或价格明显超预算时，及时告诉贷款方和经纪，核合同期限内的调整或退出。CFPB 住房保险步骤

核最终账单和转账指令，再交割

贷款审查期间及时回复补件，解释大额资金进出和收入变动；准备新增债务或换工作时先问对审批有什么影响。将成交日与贷款承诺、锁息到期、合同条件及搬家安排一起核，需延期就请相关方书面确认。贷款补件

对适用上述披露规则的房贷，通常应至少在交割前 3 个工作日收到 Closing Disclosure （CD）。最初 Loan Estimate 的发出或寄出与交割之间通常也须有至少7个工作日。这两个等待期通常把周六算入，排除周日和法定联邦公共假日；最初发出估算的3工作日则按贷款方开放并办理主要业务的日子计算。让贷款方按实际发出、收到方式及日期说明最早可交割日。§1026.19(e)(1)、(f)(1)、工作日定义

把 CD 与最近的 Loan Estimate、买卖合同及付费回执逐项对照：姓名房址、贷款额、利率、每月支付、各项费用、已付订金、卖方抵扣、税费分摊和最终 Cash to Close。金额不符就让贷款方或成交服务人解释并更正，拿到新副本。仅当 APR 不准确、贷款产品改变或新增提前还款罚金这三类变化发生时，才需重新开始3工作日等待；其他修正通常不重启这个等待期。CD 各栏、CFPB 更正后的等待期说明

提前用可靠渠道保存成交服务人的电话号码，并确认收款主体、银行及资金交付方法。邮件或短信突然改收款账户、催立即汇款时， 用原先确认的电话回拨核实 ；不要用变更信息里的新号码。汇款后另确认到账。已被骗汇出时立即联系银行，请求停止或追回，并向 FBI IC3 报告，保存邮件、账户和交易资料。CFPB 防成交转账诈骗单页；转账手续另见 银行与付款。

成交前最后走查，核约定维修、包含的物品和房屋状态；带身份证件及已确认的资金安排。签字前读 promissory note 借款本票、mortgage／deed of trust 抵押文件、deed 产权转移文件和成交账单，问清每份文件的义务。发现未解释的空白或变化时暂停签字，请服务人改好并给副本。确认何时放款、完成登记、交钥匙和允许入住；这些日期与合同安排有关。交割前读文件、成交步骤

成交后确认付款、登记、税和维修

保存签署文件、验屋报告和资金回执。让成交服务人提供已登记的 deed 副本或登记编号，再向该房产所在地的记录机关核；买了业主产权保险的，另索取最终保单，核对保障与例外。记第一期房贷的金额、到期日、房贷服务公司 servicer 和自动扣款安排。保险、HOA、水电、维修和 地址变更 同时办，查看贷款 escrow 实际代缴了哪些税和保险；把保险续期、税单及 HOA 账单记入日历，按新的费用调整预算。成交后事项、TDI 最终产权保单

房贷收款公司变化时核转交通知、付款地址和自动扣款，不因旧账户显示未扣款就停付。发现计费、入账或 escrow 错误，先收集账单和回执，再向 servicer 指定的错误通知地址发书面说明，列姓名、贷款账号、错误及要核的事项，保留送达记录并继续按时付款。更换 servicer、书面纠错

被拒、延迟或需要退出时

贷款申请受阻，先问缺件还是已经作出拒贷决定。对完整申请，贷款方一般须在收到后30日内通知行动结果；拒贷通知应说明具体理由，或告知你可自通知起60日内要求理由，个别低业务量贷款方有口头通知例外。照通知核收入、债务、信用或房产问题：信用错误走报告纠错，缺件按书面清单和期限补，项目资格不符则另找受理该条件的贷款方或调低预算。Regulation B §1002.9

合同已签而贷款、保险或产权问题尚未解决时，立刻把对应合同条款、截止日和资料交给经纪或律师，要求书面延期、修改或按约定退出，并拿到订金处置的确认。不要仅停止沟通或停止付款；交割后发现问题也要保存原合同、披露、报告和往来，再找对应贷款方、保险公司、州地产主管或律师处理。

需要重新做预算、找贷款路径或理解拒贷，可以从 HUD 核准住房咨询机构检索 按地址找服务，先问费用、语言和可处理的问题。与贷款方或 servicer 联系后仍未解决的房贷争议，可向 CFPB 投诉，一并提供关键日期、金额、往来和支持文件。

怀疑住房或贷款中的歧视，保存原话、条件差异和文件，查 HUD 住房歧视投诉；合同、产权或订金争议可从 法律帮助 找当地律师。沟通受语言阻碍时，先要求清楚的书面条件、可用口译或翻译，并按 服务沟通方法 确认答复和下一步。